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业主委员会如何为业主争取利益最大化? <#21---->

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业委会委员如何为业主争取利益最大化

根据《物业管理条例》,业主大会是物业管理区域内的最高决策机构。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会的职责有如下1.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;3.及时了解业主。物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;4.监督物业规约的实施;5.业主大会赋予的其他职责。

从业主委员会的职责,我们可以看出,业主委员会是《物业管理服务合同》起草者同时主持参与和物业管理服务公司的谈判。业委会如何在与物业服务公司的谈判中为业主争取利益最大化。我想业主员会委员可以做到如下几点;

1.将物业管理费与提供物业管理的服务范围、服务内容、服务质量挂钩。用相同的管理费用取得最多的服务,让业主明明白白所交的物业管理费应得到哪些服务,同时觉得物有所值。在与物业管理服务公司的谈判中要本着合理低价的原则。付出的管理费要与取得的服务相等对等。

2.将管理费与公共部分的收入区分开来,明确那一部分收入归物业公司所有,哪一部分收入归业主所有。

3.明确物业管理公司及业主的权利与义务。让业主清楚自己的权利与义务。

4.对双方违约责任的追究也要明确。

业主委员会能做好上面四点,就能将业主利益最大化。

以上是我对这个问题的看法,喜欢请关注我,我们共同探讨物业管理的事情。

这个问题我估计会让很多人难以回答,因为几乎可以肯定地说,目前绝大部分小区业主委员会的成员都不是专业人员。

业主的利益体现在哪些方面?业主委员会要争取哪些方面的利益?从本人的经验来看,业主的利益诉求体现在:一是小区里要有一个和谐有序的环境;二是小区里的各项设施设备要能长期地有效地运行,保证小区居民的正常需求;三是小区里应当由全体业主享受的公共收益要尽可能地由全体业主享受;四是小区及小区周边需要完善的一些硬件建设,需要尽可能地争取完善。而上述的这些诉求,有的是物业服务公司(如果小区里有的话)的职责,有的是开发商的建设缺陷,有的是政府相关部门在规划设计建设中没有考虑到的,需要完善的地方。

很多人一直认为,小区里的事务都是物业公司的事,其实这是不对的。物业公司对于一个小区来说,就相当于一个家庭里的保姆,或者说管家。该主人做的事,主人一定要做到位。“管家”不是“当家”,如果业主都把“管家”送到了或者说推到了“当家”人的位置,那就很麻烦了。

根据上述分类,本人就小区内部秩序、与物业公司、与开发商、与政府相关职能部门或者其它部门争取权益的事情作简单说明。

小区业主的基本权益就是需要有一个和谐的秩序,而秩序的遵守是需要用规矩来约定和约束的。比如停车秩序、环境秩序、出入小区的秩序等,在这方面,作为小区行使主人资格的代表,应当由业委会来制定,并交由物业公司执行。因此,小区相关规矩的制定和组织执行就是小区业主最基本的权益。

其二是公共收益的争取。小区内的公共收益包括停车费收入、广告收入,公共房屋的经营或者出租收入等。这些公共收益,如果没有业委会,基本上都被物业公司占用了。因此,业委会就要尽最大努力,争取上述公共收益用于为广大业主服务。这属于与物业公司的争取。

与物业公司争取的权益还有物业服务价格的测算和谈判。在这方面,就需要业委会具有较强地业务能力、测算能力及谈判技巧。比如小区内物业服务费的单价是否合理,如果过高,如何把它通过谈判后降下来。这方面不另行详说,因为在“锐眼说小区”的文章列表里,已经有一篇文章《如何测算小区物业服务费的“基准单价”》,有兴趣的朋友可以进去找了看看。

第三方面就是与开发商争取权益。这方面的例子很多很多,最典型的就是小区内停车位的所有权、收益权等,当然其它的还有小区公共房屋的使用收益等等。当然,还有的是开发商将代收的费用挪用等,这些事情,靠个体的业主去争取,那就如同是无头的苍蝇一样,是很难争取到的。

第四方面就是政府相关职能部门的争取。比如,政府的规划、房管等部门在小区的规划、建设、产权登记等方面有了错误的地方,业委会要通过自己的职能将它更正过来,尽最大限度为业主服务。

与政府或者政府职能部分的权益争取还包括基础设施的争取。比如:小区旁边需要公交车停靠站点以方便业主,业委会就可以向交通部门、公交公司申请争取。小区周边的公共道路有缺陷影响居民出行,业委会也可以联合周边小区、请政协委员、人大代表向政府争取项目建设,改善小区周边道路通行建设等等。

第五方面就是供水供电供气等等方面的争取。比如:合表用电改造为分表用电、抄表到户;合表用水改造为分表用水、送水入户等等。

虽然列取了上述权益争取,但是,要能做到这些,业委会成员必须要有极高的业务能力、法律法规的熟悉掌握、强大的组织动员业主的能力、以及长期坚持为业主、为小区居民服务的热情和耐心。

但是现实的情况是,很多小区的业委会虽然最先成立的时候,都有很好的规划、很高的热情,但却是不长时间就散伙了,而原因就在于小区内有极少数的搅屎棍业主,他们有一种“狗咬自家人”的天然本性,总会认为没有个人利益在里面,为什么业委会的人会去做这些事情;而一些人还如同躲在土洞里的蛇一样,专门盯着业委会的做事人的不足、失误、或者不如他们自己个人意愿的地方,要请他们出来做点事,这些人推三推四的,但却是专挑别人的不足部分,直到冷嘲热讽、质疑,甚至偏造谣言,在没有任何证据的情况下,怀疑业委会成员贪占、侵占等等,本人前几天就碰到一个让人极为鄙视的案例,此人还是大学教授,他竟然在业主间怀疑传播:没有个人利益,他们怎么还会这么卖力做事?

正是因为有了这些让人所不耻的人,让很多业委会成员辞职不干,也让很多业委会成员及业主们深思:值得忍辱负重,为这样的没有、不会感恩之心的业主去争取权益吗?

此类的无耻之人,相信每个小区都会有那么一些。

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