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合肥的刚需房和改善房,在哪些区域里买比较好? <#21---->

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想在合肥投资一套房,刚需房和改善房哪个好?在哪里买好一些?

在展开这个话题讨论之前,我们先来明确几个定义,哪些是合肥的刚需房,哪些是改善房,各在哪些面积区间?

合肥的刚需房和改善房

住建部历史上曾经下发过一个文件,是关于调整住房供应结构的意见,要求新开工建设的商品房,90平米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,也就是我们常听到的70/90政策,至今合肥还有一些小区或区域仍在执行。

我们在交纳房地产契税时,也有两个阈值,一个是90平米,一个是144平米,一旦超过这两个阈值,相应税率就会提高。这说明,在官方层面,对刚需房和改善房已经有了初步认定,不管如何,90平米都是一个绕不过去的坎。

我将90平米定为合肥刚需房和改善房的分界点,低于90平米的房子可列入刚需范畴,超过90平米的房子列入改善范畴。在此基础上我再进行细分,60平米以下为入门级刚需房60-90平米之间为刚需房90-110平米为刚改房110平米以上为改善房

本文我统计了合肥链家2016年9月-2018年4月份的二手房成交数据,共计4911个样本。合肥市二手房成交户均面积为87平米,中间数也是87平米,户均总价为142w,均价16329元/平米,平均房龄2009年。

其中,入门级刚需房和改善房占总成交的35%,刚需和刚改房占65%,尤其是刚需房占比超过40%,这说明合肥房地产市场仍是一个刚需市场,真正改善房成交其实连20%都不到。

同时我们注意到,入门级刚需房平均房龄较老,只有2004.2年,说明主要是老破小。随着改善面积越大,房龄越年轻,最年轻的集中在刚改这个范围,正是目前合肥新房市场的主流产品。

入门级刚需房(110㎡):住房食物链的最顶端,主要是面积相对比较大的房子。这种产品的特点是,居住体验最佳,满足更多的功能性需求,不管是单价还是总价,比同小区的刚需房或者刚改房都更高,流动性和保值性视情况而异。从劣质资产到优质资产都有。

合肥的刚需区域和改善区域

从各区域来看,改善房成交占比最高的是政务区(29%)和经开区(22%),占比最低的是肥西县(11%),北城(13%)和庐阳区(13%)。这从侧面说明,特别改善的户型在三县是不适合投资的,庐阳区则是因为老破小实在太多,而适合改善的产品奇缺造成的。

刚改房占比最高的区域是北城(39%)和滨湖区(38%),为什么呢?我们可以看到北城和滨湖平均房龄最年轻,市场也比较年轻和单一,基本采用的都是目前最新的户型设计,这些设计大都是90多平米的小三房,正符合刚改房的标准。

如果将刚改和改善的加和排序,我们看到滨湖区(56%)、政务区(55%)、北城(52%)和经开区(48%)的占比最高,北城改善房占比太低,我将其排除在外,因此我们看到改善性需求仍青睐合肥西南区域,尤其是是政务区和滨湖区。

我选取了各个区成交量比较大,且具有一定代表性的小区作为参考对象,看看哪些小区的改善房值得买,哪些小区只能投资刚需房。

滨湖区。滨湖整体上入门级刚需房成交占比很少(4%),远低于全市平均水平(18%),除了学区房,个人不建议投资滨湖的公寓房。值得注意的是,滨湖的购房需求仍集中在刚需和刚改这个范围,改善房占比仅跟大盘持平,也就是说,滨湖改善房的选择非常有限,潜力很大。

改善房成交占比最高的盘是滨湖明珠,超过30%的有高速滨湖时代广场,蓝鼎滨湖假日丹枫园,保利拉菲公馆,滨湖世纪城。滨湖明珠和蓝鼎滨湖假日丹枫园是46中学区房,单价相对较高。

滨湖世纪城尽管成交量很大,但房龄相对有些偏老,而且品牌和物业也不甚理想,保值升值性略差。高速滨湖时代广场成交量不大,远不如保利拉菲公馆。除此之外,淮矿东方蓝海,万达临湖苑和佳源巴黎都市的改善房占比紧随其后。

目前看来最刚需的小区是蓝鼎滨湖假日清华园和翰林苑,几乎全是刚需房,成交量也很大,我认为可能主要是以挂学区为主。其次还有蓝鼎观湖苑和宝能城,刚需房成交占比也很大,万科蓝山和万科城也基本上以刚改房和刚需房为主(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区房价分析及购房建议》)。

政务区。无论从改善房的成交占比,还是户均成交面积、成交单价和总价上,政务区都是最高,是合肥当之无愧的首善之区。我们看到政务区四种住房类型成交占比非常均匀,全方位受到欢迎。

凯旋门住宅是改善房成交占比最大的小区,户均成交面积和成交单价也是最高,成交量也相对可观,毫无疑问是大额资产配置的优选。其次是保利香槟国际,改善、刚改和刚需成交占比非常均匀,且成交量最大,全面受到喜爱。太阳发能海岸和御龙湾刚需房的占比最大,其次是恒大华府(公号“小易论楼市”《合肥政务区房价分析及购房建议》)。

蜀山区。前面文章中我分析过,蜀山区尤其是黄潜望板块公寓成交量非常大,再加上是四大老城区之一,这直接导致蜀山区的入门级刚需占比非常高。刚需房和入门级占比近70%,说明蜀山区市场仍以刚需为主。

我没有想到的是,成交均价最低的信旺华府骏苑,居然是改善房成交占比最高的小区,可能是因为地段成熟和总价相对较低原因,这点我觉得跟滨湖世纪城有相似之处。除此之外,中海原山、金色名郡和大溪地都是刚需房占比较大的小区(公号“小易论楼市”《合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》)。

庐阳区。庐阳区有很多成交的老破小都是学区房,因此我们看到即使平均房龄不再年轻,但成交均价依然相对较高,所以我们看到入门级刚需房占比较高。庐阳区的刚需房占比也是相当大,从侧面可以看出,庐阳区改善房市场仍有挖掘潜力。

庐阳区成交量最大的3个次新小区,橡树湾和万科森林公园的改善比例毫无疑问最高,中铁国际城更多的是偏刚需一些。这两个小区都有共同的特点,那就是品牌开发商和物业,房龄相对年轻,而且价格都很贵(公号“小易论楼市”《合肥庐阳区房价分析及购房建议》)。

包河区。包河区马鞍山路地铁1号线沿线的公寓成交量更大,因此我们看到它的入门级刚需房占比是所有区域中最高的,而且户均成交面积仅高于庐阳区,整体上包河区还是以刚需房为主。

望湖城是省直公务员集资房,基本都是大户型,单价不便宜,换手率尚可,是包河区为数不多的改善小区。除此之外,世纪阳光花园、天下锦城和万振逍遥苑四期改善房成交占比也较大。万达中心名宅尽管是48中的学区房,本身也有大户型,但是较高的容积率注定不值得改善(公号“小易论楼市”《合肥包河区房价分析及购房建议》)。

瑶海新站区。瑶海新站区二手房的成交量相对较少,且主要集中在二环以内。其实我们看到,改善房占比较大的两个小区是紫云府和御景湾,它们共同特点是房龄相对较新,而且区位较好,都是38中学区房。据我观察,其它改善房占比较大的小区也大都是38中学区的次新房(公号“小易论楼市”《合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》)。

经开区。经开区改善房成交占比仅次于政务区,而且入门级刚需房,比如公寓,在这个区域似乎并不太受欢迎。成交量最大的两个小区,融科城和绿地滨湖国际花都,都是相对刚需的小区(公号“小易论楼市”《合肥经开区房价分析及购房建议》)。

高新区。高新区的刚需房占比几乎是市区所有区域里面最高的,达到55%,是一个不折不扣的刚需区域。淮矿馥邦天下和华地紫园,是为数不多的偏改善小区。其他比如祥源城、海亮九玺和保利梧桐语,尽管成交量很大,但是非常刚需的小区(公号“小易论楼市”《合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》)。

肥西县。肥西县的改善住房成交占比是所有区域中最低,绝对是刚得不能再刚的区域。4个成交量最大的小区,禹州华侨城、东冠繁华逸城、百商现代名苑和原树提香,占了链家肥西县二手房成交量的70%以上,这几个小区刚需房占比也都在7成以上(公号“小易论楼市”《合肥经开区房价分析及购房建议》)。

北城。北城产证属于长丰县,链家成交量非常少,一个北城世纪城几乎占了半壁江山。北城改善成交占比仅次于肥西,大都是刚需和刚改,恒大帝景相对改善一些,公寓房在北城也几乎没有市场(公号“小易论楼市”《合肥庐阳区房价分析及购房建议》)。

如何投资刚需房和改善房

1、入门级刚需房,基本都是公寓或者老破小,尽量买在地铁沿线、商业中心或者真学区。不要涉足新区不成熟区域的公寓,三县的公寓或者老破小不要买。能买刚改房,就不要选择入门级刚需房(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》)。

2、目前合肥新房市场两房户型几近消失,基本上都是小三房起步,除非是学区房(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》),尽量不要投资小两房。两房刚需房目前保留价值不大,随着住宅产品更新迭代,小两房可能会公寓化,投资价值越来越低。

3、小三房的刚改房,目前是市场上受众面最广的住宅类型,也是未来5年内升值潜力最大、适应区域最广的投资标的(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?》)。合肥目前户均面积只有87平米,比10年前并没有改善多少,而且110平米以上的受众群体仅占17%,所以面积不要买得太大,升值空间相对有限。

4、改善房的坑一点不比入门级刚需少,一旦买错,不但升值潜力不能保证,将来出手也会非常困难(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》)。我认为购买改善房应注意以下几点:

不管房子位于合肥哪个地段,都尽量不要碰面积超过140平米、房龄超过20年的多层老破大。投资不要碰洋房和别墅,尽量避免在东北区域购买洋房。大额资产的优化配置应优先考虑政务区(公号“小易论楼市”《合肥政务区房价分析及购房建议》),其次是滨湖区。

尽量在改善区域买改善房和刚需房,不要在刚需小区或区域投资改善房,最好选择品牌开发商。合肥的改善区域毫无疑问是政务区、滨湖区、经开区等西南区域,尽量不要在三县、北城和瑶海新站区等东北区域投资面积超过120平米的改善房。

合肥更多其他区域的房价分析及购房建议,请关注微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。

合肥的刚需房目前主要集中在新站和三县,还有大蜀山西北边与肥西接壤处的一部分楼盘,其他区域可以考虑一些楼盘的住宅性质的公寓。价格在一万二至一万五之间。

三县的新房房源要多一些,价格相对较低,但不是合肥产证。一些与合肥市区相邻的热门板块,比如繁华西板块,刚需买的较多,房源紧张。

改善的话,可选的就比较多了。蜀山西的蜀西湖板块,习友路附近的柏堰湖板块,价格都在一万五以上,还有包河区的高铁板块,价格更高,在两万以上了。如果是投资的话,还是建议你去滨湖买,基本都是改善的,价格应该也都在两万左右,选品质好的楼盘,应该还有不少升值空间,毕竟省政府在那,以后还要成为国家级新区。

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